Nueva Ley de Alquileres: Contratos a tres años y nuevos métodos de indexación
Victoria.- El pasado 1° de julio entró en vigencia la nueva Ley de Alquileres (N° 27551) en el país y son varias las modificaciones que se han implementado con respecto a la norma anterior. En principio, los contratos son a tres años (antes a dos) para unidades habitacionales y comerciales, para estas últimos se autorizaron todo tipo de indexaciones y las actualizaciones se definen por acuerdo de partes, en cambio para vivienda se debe respetar para los aumentos el índice que publica el Banco Central (promedio de salario e inflación), y los incrementos son anuales.
El Corredor Inmobiliario Alcides Risso explicó a Paralelo 32 que el índice para la actualización anual de los precios estará conformado en igual medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible de los Trabajadores Estables (RIPTE), que elabora y publica el Banco Central. “Este será único para todo el país, aunque no sé cómo impactará en nuestras ciudades más chicas porque son muy distintos los salarios. Será una media que supera sueldos locales”, sostuvo.
Agregó que si se toman los índices en base a una proyección del año pasado, la indexación actual podría alcanzar un 40 %, por encima de los que venían ajustando en nuestra ciudad, que oscilaba en un 30, como máximo un 35%. A criterio de Risso puede generar problema porque se debe aplicar la ley. El objetivo fue que favorezca al inquilino, porque en Buenos Aires ajustaban hasta un 60 %. Por otra parte estas indexaciones valen para viviendas solamente. Cuando se trata de comercios esto queda librado al acuerdo de partes, que puede ser monetario o cualquier índice, por ejemplo si el destino es una carnicería puede ser el kilo de carne, sin dejar definido el precio final; esto antes no se podía hacer.
El plazo mínimo de locación de inmuebles en general será de tres años.
La garantía no podrá superar el valor de un mes de alquiler y el planteo de solicitar dos se venía haciendo en Victoria. También hay opciones ofreciendo propiedades, seguro de caución, o fiador solidario. Risso explicó además que para acreditar solvencia se solicita un informe para conocer si la persona no tiene compromisos crediticios o deudas, o informes de una propiedad que se presenta en garantía. No ofrece grandes cambios.
Faltando 3 meses para finalizar el contrato, cualquiera de las partes puede convocar a la otra para renovación del mismo. Si no responde o no hay acuerdos el locatario puede resolver el contrato sin pagar indemnización.
Desalojo y domicilio electrónico
Se establece que previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario. La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tiene por válida. En Entre Ríos esto está muy “aceitado”, explicó el Corredor; se realiza un proceso sumario muy ágil para desalojo. El Código de Procedimiento tiene un artículo que hace referencia a este tema. “En la provincia tenemos una normativa específica para estas cuestiones”.
Pero hay un Decreto del Poder Ejecutivo nacional estableciendo que se suspenden los desalojos hasta el 30 de septiembre del 2020, lo que inhabilita la posibilidad de solicitarle la devolución de la vivienda, medidas que fueron tomadas en el marco de la pandemia.
Un aspecto que considera importante es el de constituir un domicilio electrónico para las notificaciones fehacientes, para agilizar las comunicaciones entre las partes del contrato. Esto es útil cuando el inquilino se ha retirado, no le pueden enviar cartas documentos al domicilio que tenía y, por ejemplo, quedan deudas de alquileres o servicios (luz y gas). De esta manera permite legalmente intimarlo al domicilio electrónico que suministró al inicio de la firma del convenio.
Será obligación del locador declarar el contrato de alquiler ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro de los plazos que disponga este organismo. Pero según explicó el entrevistado –en diálogo con Paralelo 32– todavía no está reglamentado el procedimiento para darlo de alta, se debe generar un formulario que aún no está vigente.
Los contratos nuevos se deben adaptar a estas disposiciones. Muchos locadores prorrogan los contratos actuales por un año, para no lidiar con las nuevas disposiciones y esto está permitido. En caso de cambio de inquilino hay que cumplir con la norma vigente.
Estos son los aspectos más salientes de la norma que cuenta con 23 artículos y entró en vigencia el 1° de julio del corriente.
Mercado
El mercado de locaciones no ofrece demasiados problemas, hay una oferta importante de viviendas de un dormitorio y son pocas las alternativas de dos dormitorios con patio, que tienen una mayor demanda. “Ingresan en oferta las de dos y se alquilan enseguida”, señaló
Producto de la situación económica que ha generado la pandemia, hay una cantidad importante de locales comerciales dispnibles, de todo tipo en alquiler. En zona céntrica una vivienda o un departamento de un dormitorio se paga estimativamente 10 mil pesos, cuando el inmueble está ubicado en zonas más alejadas puede valer 7 mil pesos. Aclaró Risso –también abogado- que estas son estimaciones, porque hay variantes según lugar, calidad, ubicación y servicios de la vivienda en cuestión.