Ley de alquileres: Una norma nueva que tendrá escasos efectos en el interior

0

La nueva Ley de Alquileres intenta corregir los problemas que se generan en la relación locador–locatario. La norma ha generado polémicas, inclusive hay quienes sostienen que no resuelve los problemas de fondo.

Aspectos centrales

· Se extiende el plazo del contrato de 2 a 3 años para locación habitacional y comercial.

· Las locaciones destinadas a uso habitacional, tendrán valor único en períodos mensuales y la actualización se hará sobre un valor índice de Precios al Consumidor y la Remuneración Imponible Promedio de los trabajadores estables.

· Se incorporan distintos tipos de garantías que podrá ofrecer el locatario: además de la actual garantía inmobiliaria, se agregan el aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o garantía personal del inquilino, como un recibo de sueldo o certificado de ingresos o cualquier medio fehaciente.

· El depósito en garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de locación.

· Ambas partes deberán abonar honorarios al Corredor Inmobiliario.

· Las expensas extraordinarias deberán ser abonadas por el propietario y las ordinarias deberán ser afrontadas por el locatario.

· La resolución anticipada podrá ejercerse por el locatario si han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un mes de anticipación. Si lo hace en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

· En locaciones destinadas a vivienda, cuando el locatario notifica la resolución anticipada con una anticipación de 3 meses o más, transcurridos los 6 meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización

· Se introduce la obligatoriedad de acordar las condiciones de renovación del contrato con tres meses de anticipación.

· En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves ni rehusarse a cobrar el canon locativo, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario.

· Todos los contratos deben registrarse en AFIP por el locador.

· Se creará el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda.

Reflexiones

La semana pasada se aprobó en el Senado la Ley de Alquileres, que pasará a regular los nuevos contratos entre inquilinos y propietarios, que incorpora varios cambios.

Uno de los más importantes aparece que la duración de los contratos se extiende a tres años, los valores de los alquileres se incrementan una vez por año con un índice compuesto en un 50% por la inflación que mide el Indec y 50% por la evolución de los salarios y se amplían las opciones de garantías que se pueden presentar.

Desde el sector inmobiliario advierten que los precios de los alquileres, en los últimos años vinieron subiendo por debajo de la inflación y que la nueva fórmula de ajuste puede perjudicar a quienes alquilen un inmueble e incluso desalentar a la inversión en inmuebles para alquilar.

El incremento en los alquileres se aplicará una vez por año, cuando hasta ahora se hacía en forma semestral o cuatrimestral, producto de los elevados índices de inflación.

El inquilino no tendrá a su cargo el pago de impuestos que gravan la propiedad.

Los locadores deberán aceptar como garantía alguna de las siguientes opciones: título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario o garantía personal del locatario (recibo de sueldo o certificado de ingresos que pueden sumarse en caso de ser más de un locatario).

¿A quiénes alcanza la ley?. En principio la ley fue sancionada, todavía no fue reglamentada. Por lo tanto, sigue vigente la legislación anterior. Los cambios podrán aplicarse recién al día siguiente de la publicación de la reglamentación en el Boletín Oficial y para los nuevos contratos. Es decir, la nueva ley va a regir para los inquilinos que empiecen un contrato nuevo.

Realidades distintas

Paralelo 32 consultó a algunos corredores que en general coinciden en las disposiciones que rigen para el mercado local. En principio el contrato lo firman por el total del monto anual, pero incorporaran pagos trimestrales con reajustes para contrarrestar los efectos inflacionarios, las garantías en general son las de siempre (inmuebles o personas con trabajo registrado), las renovaciones actualmente varían, aunque actualmente oscilan entre el 35 y 45% a la hora de los reajustes. La mayoría de los propietarios han preferido sacrificar actualizaciones para no perder el inquilino y de esta manera facilitar que el locatario pague en tiempo y forma.

El sistema de comisiones en general es el mismo hace años, un mes de alquiler que abonan por cada una de las partes.

Relativizan además la eficacia de la fórmula que establece la ley para los reajustes (50% inflación y 50 % salarios) porque cuando estos montos representen cifras impagables, el mercado automáticamente se equilibra en función del poder adquisitivo del locatario.

Presidente de la entidad

El directivo del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Entre Ríos, José María Armándola, en declaraciones a distintos medios de la provincia, señaló que la norma tendrá escasos efectos en el interior. Algunas reflexiones Armándola:

· Se interviene en forma innecesaria un mercado que no estaba complicado.

· Es una medida demagógica porque aborda un tema muy sensible como la vivienda, pero la ley no soluciona nada.

· El mercado se ha ido adaptando a la realidad que combina inflación y recesión, pero se ha mantenido sin conflictos.

· Hace un año los reajustes oscilaban entre un 30 y un 40 %, si se hubiera aplicado esta ley el perjudicado sería el inquilino.

· Los inconvenientes se dieron esencialmente en Capital Federal.

· Hacer contrato a 3 años en un contexto de inestabilidad e inflación es complicado. El primero estaría dentro de las perspectivas, el segundo se calcularía seguramente con pérdida y el tercero se ajustaría a un cálculo impredecible.

· Al aumentar el período de contrato aumentan los sellados de ATER.

Dejar respuesta

Please enter your comment!
Please enter your name here