La demanda de alquiler de viviendas sigue superando a la oferta
Victoria.- El mercado de alquileres de vivienda mantiene una demanda constante que no siempre es satisfecha, en consecuencia representa un serio problema para las familias que no cuentan con el techo propio.
El agente inmobiliario Estanislao Atencio comentó que las locaciones destinadas a comercio en el 2020 tuvieron un mal año, en zona céntrica hubo muchos locales vacíos que no pudieron ser alquilados durante un largo tiempo, a consecuencia de la baja actividad económica y la pandemia. En diálogo con Paralelo 32 sostuvo que esta situación se va revirtiendo lentamente. En Victoria un inmueble con este destino en buena ubicación se paga entre 10 y 12 mil pesos mensuales, los más amplios entre 16 y 20 mil y los más grandes por encima de los 25 a 30 mil pesos.
Para casas de familia se consigue con mayor facilidad las de un dormitorio, pero hay una demanda insatisfecha para los de 2 y 3 dormitorios. “Casas grandes para alquilar hay muy pocas y la que se ofrecen inmediatamente se ocupan” remarcó. En este último caso, si el interesado pretende que tenga mayores espacios o garaje, es aún más complejo.
Con respecto a las casas o departamentos que cuenten con un dormitorio, hay disponibles en el mercado y se alquila si el precio es conveniente. “Generalmente no hay demasiados problemas”.
En cuanto valores mensuales, las que cuentan con todos los servicios aunque no necesariamente gas, en zona céntrica oscilan entre 10 y 13 mil pesos, y por las de 2 y 3 dormitorios con las mismas características 18 a 20 mil pesos. Una casa en quinta o en country, se cotizan entre 30 o 32 mil pesos mensuales.
Existe la natural diferencia entre zona céntrica y barrios. En estos últimos pueden encontrarse viviendas con mayor comodidad y a un precio más bajo.
Con respecto a estos temas, el mercado es dinámico y si bien no se están en el mejor momento financiero para los titulares de inmuebles, tienen la certeza de que hay suficiente demanda para la colocación.
Contratos
Los requisitos siguen siendo los mismos, el locador debe demostrar su capacidad de pago, sueldo, ingresos, liquidaciones de ganancias, garantías o seguro de caución. Los contratos se celebran en las escribanías, los plazos son de 3 años para casa habitación, pero puede ser menor si se trata de locales comerciales. Los ajustes se calculan de acuerdo a lo que establece la ley (N° 27.551) utilizando un índice conformado en partes iguales por variaciones del IPC y del RIPTE (*).
Los que tienen contrato celebrado por la ley anterior se puede renovar hasta un período por la misma legislación, aunque se firma un contrato nuevo y se comprueba si las garantías están vigentes.
Otra opinión
También nuestro Semanario consultó a Alcides Risso, agente inmobiliario local, quien comentó que el año pasado a pesar de la pandemia el mercado se movió dentro de lo normal, mientras que actualmente la demanda supera a la oferta y se nota una falta de casas de 2 y 3 dormitorios. “Esto genera una tendencia alcista”, dijo, señalando que además con la nueva Ley de Alquileres, que prevé algunos cambios, se ha restringido la oferta ante la incertidumbre.
Según el entrevistado, además de lo que demanda el mercado local de alquileres, se ha incrementado con la llegada de gente que ha decidido vivir en nuestra ciudad. Se da el caso de personas oriundas de Victoria, residentes en otra provincia, que se han jubilado y toman la decisión de retornar al terruño. Otros llegan a trabajar en el marco de nuevos emprendimientos. “La falta de viviendas es una realidad, el tema es complicado”, resume Risso.
Explicó también que la nueva legislación permite al locador exigir el pago de la tasa de servicios municipales, no así la de ATER, En consecuencia, una unidad habitacional de un dormitorio que se ofrece a 12 mil pesos, el locatario le debe sumar alrededor de 1.000 por el tributo. Para dos dormitorios oscilan entre 16 y 20 mil pesos. Cuando se trata de viviendas ubicadas en los barrios estos montos bajan dependiendo de los servicios que tienen y estado del inmueble.
A los locales comerciales los afectó la pandemia, porque hay una oferta importante. Según su experiencia, los costos de un inmueble de 25 a 30 m2 se ubican en los 15 mil pesos.
Contrato
Actualmente se le exige dos garantías al inquilino, que puede ser una propiedad o recibo de sueldo, aunque reconoció que hay variantes en función de la solvencia demostrada. Las firmas deben ser certificadas por escribano público.
¿Qué pasa con un inquilino que hizo un contrato con anterioridad a la nueva legislación y se vence ahora? Según Risso estos pueden acceder a una prórroga manteniendo el régimen anterior, se da en muchos casos por acuerdo de partes, pero si cambia el locatario se tiene que regir por la nueva norma.
Los honorarios profesionales (comisión) representan un 5 % del total del contrato, que estimativamente es el valor de un mes de alquiler que paga el locatario, agregó que frente a la actual situación económica, la cobran en cuotas. El inquilino además tiene que pagar un mes adelantado al ingresar y un mes de depósito que se devuelve al final del contrato. Sumado a certificación de firmas y seguramente los gastos de mudanza que asume el inquilino.
Congelamiento y desalojos
Está en vigencia el Decreto del Poder Ejecutivo Nacional 766/20 del mes de septiembre del año pasado, que prohíbe los desalojos y congela los alquileres hasta el 31 de enero. Inclusive esta semana que difundió una información anticipando que esto se extendería hasta el 31 de marzo, pero aún no está confirmado.
Al respecto, el agente inmobiliario explicó que esta situación genera incomodidad porque el Estado impide el aumento del alquiler pero no precisa en ninguna parte quien se hará cargo de los aumentos que figuran en el contrato. El inquilino será el responsable de pagar esa diferencia que le va quedando, porque es un derecho que tiene el locador.
Comentó el caso de una persona que tenía un contrato de alquiler por 10 mil pesos, que en octubre del año pasado se incrementaba a 12 mil pesos. Por el decreto el inquilino siguió pagando 10 mil pesos, pero los dos mil por mes que no abona hasta el 31 de enero, los sigue adeudando. Agregó que esto se puede transformar en una cifra inmanejable, esa diferencia en un momento la tendrá que pagar éste o la garantía. A raíz de esto comentó que muchas personas que se encuentran en esta situación, en forma progresiva van pagando estas diferencias para evitar problemas mayores, porque se puede transformar en una deuda muy importante a refinanciar.
(*) El Banco Central (BCRA) oficializó en este marco el índice para calcular el ajuste anual de los contratos de alquileres, en función de lo establecido en el artículo 14 de la Ley 27.551.
El primer índice de actualización deberá fijarse en julio del 2021, cuando se cumpla el primer año del contrato de alquiler bajo la nueva ley (en junio del 2020 se aprobó esta norma). La legislación establece que los precios de los alquileres solo pueden ajustarse anualmente, utilizando un índice conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE).