La crisis de los alquileres parece no tener fin
Victoria.- Los problemas del mercado local de locaciones, se equipara con lo que ocurre a nivel nacional. La Ley de Alquileres vigente desde el 2020 tiene perfiles negativos y los propietarios no se atan a contratos a 3 años con reajustes anuales como lo exige la mencionada norma. Es escasa la oferta de casas de 2 y 3 dormitorios, solamente se consiguen monoambientes o un dormitorio, en todos los casos a precios elevados, nos comentaron algunos corredores inmobiliarios locales consultados.
También algunas personas cierran acuerdos con reajustes semestrales, pero obviamente están al margen de la legislación y ante cualquier conflicto o problema se deben referenciar en la norma vigente.
Los reajustes anuales superaron el 80 % y todos coinciden que es una ley muy “ecuánime” porque ha perjudicado al dueño, al locatario y a los corredores. Desde su vigencia, la polémica ley de alquileres cosechó fuertes críticas del sector inmobiliario, los propietarios y hasta de los mismos inquilinos. ¿La razón? Los resultados fueron contrarios a lo esperado, generaron incertidumbre, inseguridad jurídica y un alza en los precios de los contratos.
El Ministro de Economía, Sergio Masa adelantó que el gobierno derogaría la mencionada Ley y se evaluaría modificaciones para corregir las distorsiones del mercado. Falta ver cuánto eco logra hacia el interior del partido gobernante –en el marco de las discordancias existentes- para lograr su cometido.
Ante esta realidad quedan muchos interrogantes, para los titulares de inmuebles que pretenden alquilar y para un mercado de alquileres cada vez más demandante.
Las asociaciones de locatarios de viviendas familiares, corredores y titulares de inmuebles en alquiler, coinciden que lo mejor sería volver a los contratos de 2 años con reajustes semestrales o cuatrimestrales, como lo establecía la legislación anterior.
Ley
Esta semana recibimos un comunicado del Colegio de Corredores de Rosario de alerta frente a las potenciales modificaciones, “especialmente porque es un tema de gran sensibilidad social, de incidencia en la economía familiar y de necesaria claridad para el correcto asesoramiento profesional”. También sostienen que no se ha confirmado desde las autoridades nacionales ninguna acción concreta destinada a la modificación de la norma, en coincidencia con las consultas recabadas por Paralelo 32 a nivel local.
Lo que viene
Ante esta realidad vale aclarar que una ley se modifica o sustituye con otra, debiendo contar con mayoría legislativa en ambas cámaras, pero el convulsionado ámbito político que vive nuestro país no genera confianza con respecto al tratamiento de una norma que sea más ecuánime. Desde junio del 2020 hasta la fecha los contratos de locación de inmuebles se incrementaron un 250% y este año amenaza con llegar a superar el 100%.
En el caso de que se concrete, los cambios que analizaría el gobierno son, suspender la ley por 180 días con un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que restablezca la legislación anterior, y sumaría algunos beneficios impositivos para los propietarios que destinen sus departamentos al mercado de los alquileres. Entre ellos la renta del negocio no pagaría Ganancias y la propiedad estará exenta de Bienes Personales. El objetivo es claro, aumentar la oferta en alquiler, hoy en el mínimo histórico en el país, una realidad que se repite a nivel local.
Para empezar no es la primera vez que Massa se pronuncia sobre los alquileres. Sobre fines del 2021, estando al frente de la Cámara de Diputados, había anunciado su intención de modificar la ley.
Meses más tarde, en marzo del 2022, se habló hasta de suspender la norma durante 90 días, información que congeló la firma de los contratos. Un efecto que se replicó hoy cuando trascendió la intención de cambiar la ley en vigencia, publicó La Nación. “No se puede meter más incertidumbre a los que necesitan alquilar”, dijeron en el Congreso algunos legisladores que deben aprobar las modificaciones.
Contratos
En caso de derogarse, ¿qué establecería la nueva norma?
A la hora de consultar al propio Gobierno sobre hacia dónde se direccionaría la nueva propuesta que reemplazaría a la ley actual, fuentes directas del ministro reconocieron que estudian el tema pero sin dar detalles. Cuando el año pasado los legisladores se reunieron en el Congreso, el equipo de Massa estaba más cerca de una menor regulación y de volver a la ley anterior, publicó el matutino de los Mitre.
-¿Qué pasará en los próximos meses?
La crisis de los alquileres parece no tener fin. Pero no solo eso, los especialistas en el sector proyectan que el próximo semestre será el peor en la historia para el mercado locativo.
Futuro complicado
El desalentador pronóstico tiene un fundamento: el 30 de junio -si sigue en vigencia- se cumplirían tres años de la ley de alquileres 27.551 y se renegociarán los primeros contratos cerrados bajo esa legislación. Sin duda, los aumentos alcanzarán los tres dígitos porque son propiedades cuyos contratos se cerraron en pandemia y que incluso tuvieron sus precios congelados por el decreto de emergencia del coronavirus, que congeló los valores, alertó la misma fuente
Ley vigente
Los puntos clave de la ley vigente:
– El plazo mínimo del contrato de alquiler se amplió de dos a tres años.
– Para fijar el valor de los alquileres solo se admiten ajustes anuales, que deben seguir un índice conformado en partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables).
– El reintegro del mes de garantía debe realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler.
– Sobre el valor de la garantía, el locador no puede requerir garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación.
– Las expensas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición, quedan a cargo del inquilino.
– Los gastos a cargo del locador pueden ser compensados por el inquilino con el importe de los alquileres, previa notificación.
– En cuanto a la garantía, el inquilino debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos, entre otros).
– Estableció la obligación de los propietarios de registrar los contratos ante la AFIP.
