Análisis del DNU sobre la reforma en el régimen de rescisión anticipada de locaciones de inmuebles

El pasado año, el Poder Ejecutivo introdujo importantes reformas al régimen de las locaciones de inmuebles mediante el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023. Entre las modificaciones más destacadas se encuentran aquellas referidas al régimen de rescisión anticipada del contrato de locación de inmuebles destinados a vivienda, contemplado en el artículo 1221 del Código Civil y Comercial.

Gonzalo Fuertes Lerena, coordinador en la Maestría de Derecho Civil de la Universidad Austral y abogado en Cerolini & Ferrari Abogados, ofrece su análisis sobre estos cambios. Según Fuertes Lerena, una de las alteraciones más significativas es que ahora el locatario tiene la posibilidad de rescindir el contrato en cualquier momento. Sin embargo, esta libertad no viene sin costos, ya que deberá abonar al locador el 10% del canon locativo futuro, correspondiente al período no devengado entre la notificación de la rescisión y la fecha de finalización pactada.

¿Qué se mantiene y qué cambia con la entrada en vigencia del DNU? El experto destaca que se mantiene la posibilidad de rescindir anticipadamente el contrato, pero lo que cambia es la eliminación de distinciones basadas en el momento de la rescisión y la presencia o ausencia de preaviso. Además, se modifica la forma de calcular la indemnización, afectando el impacto económico para el locatario.

En cuanto al impacto económico de la rescisión, Fuertes Lerena ejemplifica con un caso sencillo. Si consideramos un contrato de alquiler con un canon mensual de $10. “En cuanto a la duración del contrato, es preciso considerar la situación, tanto si el plazo convenido fue de 3 años, como si fue de 2, puesto que el DNU reduce a este último el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda (siempre que no se haya pactado otro plazo en el contrato)”, indicó.

Seguidamente explicó que “si la rescisión tiene lugar antes de que hayan transcurrido los primeros 6 meses de ejecución del contrato (considerando hipótesis de máxima en el ejemplo propuesto), mientras que antes del régimen establecido por el DNU se debían pagar $60 o $40 (con ajuste proporcional de la regulación del régimen anterior a un plazo más acotado duración mínima del contrato), luego de él se deben pagar $36 o $24, dependiendo de si el contrato se celebró por 3 o por 2 años, respectivamente”.

A continuación detallo que “Cuando la rescisión es realizada entre los 6 meses y el primer año de ejecución contrato, antes del DNU, si no se brindaba el preaviso establecido en el CCyC, el promedio de todos los valores trabajados como hipótesis, era de $20,75. Mientras que, si se brindaba el preaviso de 1 mes, el promedio de todos los valores trabajados como hipótesis, era de $12,5, y si era de 3 meses el preaviso, no se debía indemnizar. Después del DNU, el promedio de todos los valores trabajados como hipótesis es de $21”.

Mientras que “Si la rescisión tiene lugar después del primer año de ejecución del contrato, antes del DNU, si no se brindaba el preaviso, el promedio de todos los valores trabajados como hipótesis es de $16,6. Si se brindaba el preaviso y este era de 1 mes, el promedio de todos los valores trabajados como hipótesis es de $8,33, y si era de 3 meses, no se debía indemnizar. Después del DNU, el promedio de todos los valores trabajados como hipótesis es de $18”, comparó.

El análisis detallado muestra que, en seis de siete variables examinadas, el régimen anterior al DNU resulta más favorable para el locatario, siendo menos oneroso en comparación con las nuevas disposiciones. Solo en un escenario el régimen del DNU beneficia al inquilino, revelando una clara inclinación hacia la protección de los intereses del locatario en detrimento del locador.

Fuertes Lerena enfatiza que más allá del análisis cuantitativo, la reforma introducida por el DNU parece empobrecer el tratamiento de la cuestión. La eliminación del preaviso, que actuaba como un elemento equilibrador de intereses entre ambas partes, se destaca como una de las modificaciones más cuestionadas, ya que impacta negativamente en la capacidad del locador de anticiparse a la finalización del contrato y negociar uno nuevo. “El preaviso y sus efectos, tal como estaban regulados en el régimen anterior, constituía un elemento razonable que equilibraba la posición y los intereses de las partes, ya que le permitía al locatario evitar o disminuir la indemnización por rescisión, y al locador le permitía anticiparse a la finalización del contrato y comenzar a negociar uno nuevo, con el fin de que evitar una merma en sus ingresos”, argumentó

La reforma del régimen de rescisión anticipada de locaciones de inmuebles con destino a vivienda introduce cambios que generan un debate sobre su impacto económico y equilibrio entre los derechos de locadores y locatarios. “La reforma del DNU, en lo que hace al costo de la rescisión sin causa por el locador, es, claramente, en la gran mayoría de los casos contrario a los intereses del locador (quien presenta usualmente mayores necesidades y un menor poder de negociación) y, además, establece un régimen menos logrado al eliminar lo relativo al preaviso”, cerró con su argumentación Fuertes.