La demanda de inmuebles en alquiler supera a la oferta
Victoria.- La oferta de inmuebles en alquiler destinados a viviendas es escasa en Victoria, especialmente las de 2 y 3 dormitorios. Las que se ofrecen se contratan rápidamente, comentó Alcides Risso (agente inmobiliario), quien afirmó que “el mercado de las locaciones está complicado”.
La ley de alquileres -vigente hace dos años– obliga a celebrar contratos por 36 meses y reajustar los montos anualmente. “Esto generó una retracción en la oferta y quienes disponían o heredaban una casa o la tenían en alquiler preferían venderla frente a esta realidad, que los ataba con un contrato a 3 años”. De todas maneras, las transacciones no resultan fáciles porque se solicita una cantidad en dólares, que el adquirente debe conseguir para poder comprar. Según el agente inmobiliario, se cierran pocas operaciones y se venden las de menor valor.
Reajustes
Actualmente la norma exige a los inquilinos un reajuste por inflación anual. Para esto el Banco Central emite un índice que contempla la inflación y los salarios. Para los últimos 12 meses alcanzó el 52 %, explicó Risso, explicando que estos porcentajes se toman con índices de las grandes ciudades, donde se observa una realidad distinta a la nuestra. “La ley obliga a reajustar de esta manera, lo que genera problemas al inquilino por el incremento del alquiler y muchos rescinden los contratos ante la imposibilidad de asumir el pago”. Por el contrario, al propietario la nueva norma le permite recuperar niveles de rentabilidad que no tenía esa propiedad con la legislación anterior, pero es objetable el período del contrato.
Nueva ley
En diálogo con Paralelo 32 comentó que se espera con expectativa la sanción de una nueva ley –en estudio en la legislatura nacional- que corrija las dificultades que genera la actual. En principio, es partidario de que vuelvan los contratos a dos años, porque 3 representan mucho tiempo, especialmente por lo que ocurre en la economía Argentina. Además es partidario de liberar los reajustes al acuerdo de partes e instaurar un sistema que incentive a los propietarios a poner las propiedades en alquiler, no como ocurre ahora, dijo, y rechazó la idea que tienen algunos de cobrar un impuesto a las viviendas vacías. “Esto genera mucho ruido en el mercado y no se incentiva las nuevas construcciones para alquilar”. También se mostró partidario de aprobar ventajas tributarias para el titular que pone una vivienda en locación.
Exigencias
El contrato de alquiler en todos los casos tiene que ser por 3 años, los inquilinos a los que se le está por vencer el mismo, pueden prorrogar la vigencia del mismo por 1 o 2 años siempre y cuando haya acuerdo con el titular del inmueble.
Con respecto a las garantías, en la plaza local hay alternativas, pueden ser dos propiedades o el recibo de sueldo de un par de personas. En este último caso tienen que hacer un informe porque puede tener deudas pendientes y se rechazan. Además el depósito en garantía que se devuelve si el inmueble se encuentra en condiciones, si hay roturas o se adeudan facturas de luz y gas, lo retiene, sumado a la comisión de la inmobiliaria que equivale a un mes de alquiler.
Por otra parte, a la tasa municipal la abona el inquilino, esto impacta en el precio de las locaciones especialmente por el incremento de los tributos, mientras que la correspondiente a ATER la asume el propietario. Si bien los insumos de luz y gas se tienen que pagar en cualquier inmueble, la suma que tiene que erogar una persona mensualmente en todo concepto, es elevada.
A modo de ejemplo, un departamento alquilado a 35 mil pesos en zona céntrica, sumando las tasas, expensas y servicios, tiene que pagar estimativamente entre 45 y 48 mil pesos mensuales. Para la plaza local con sueldos deprimidos es muy oneroso, además muchas familias tienen que dejar las casas ante la imposibilidad de pago y deben refugiarse en las viviendas de familiares, una realidad frecuente en Victoria.
Consulta
También hemos consultado a Estanislao Atencio –agente inmobiliario-, quien mostró posturas coincidentes con la anterior en lo relacionado a la imposibilidad para conseguir casas de 2 o 3 dormitorios en alquiler. Se ofrecen de un dormitorio, pero se alquilan rápido. Lo preocupante es que la demanda supera a la oferta y no se observa a corto plazo, que esto se pueda revertir, señaló.
Consideró que la ley de alquileres en vigencia se aprobó en función de la realidad de las grandes ciudades y tuvo efecto negativos para los localidades del interior. Para Atencio, anteriormente el mercado era más fluido, el dueño entonces alquilaba por dos años que es un plazo lógico y se pautaban los ajustes que casi siempre estaban por debajo de la inflación. Si bien la ley tiene algunos aspectos que no son malos, el ajuste por el índice (inflación y sueldos) terminó perjudicando al inquilino, además se retiraron muchos inmuebles que antes estaban en alquiler y pasaron a ofrecerlos en venta. “Esto es complicado, porque algo se vende, pero la plaza está pesada en ese sentido”.
En Victoria además se produjeron cambios producto del crecimiento del turismo, muchas casas que se rentaban por año se alquilan por día o semana. “Los dueños incorporaron mobiliarios, hicieron mejoras y actualmente obtienen una diferencia importante los fines de semana y durante la temporada turística”. Agregó que de esta manera el titular evita atarse a un contrato de locación por 3 años, como exige la legislación.
En cuanto a los requerimientos para el ingresante, son más o menos los mismos antes detallados, aunque reconoció que el seguro de caución como garantía, es el que da mayor seguridad al titular del inmueble. Además no se incluye el mes de depósito porque las roturas o problemas las cubre la póliza. En forma práctica el cálculo de quien pretende alquilar una casa debe tener en mano el monto equivalente a tres meses del valor de la locación, para ingresar.
Precios
Con respecto a los precios, Atencio explicó que un departamento o casa de un dormitorio en zona céntrica oscila entre los 25 y 30 mil pesos mensuales, en lugares más alejados. En viviendas en buen estado entre 16 y 22 mil pesos, valores a los que se agregan los gastos antes detallados.